Особенности недвижимости

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ БОЛГАРИИ

В настоящее время Болгария — одна из стран весьма привлекательных для покупки недвижимости, где одни регионы пока недооценены, а другие – активно развиваются. К тому же не стоить забывать, что Болгария еще не вступила в зону евро, и цены в стране пока еще очень низкие. В любом случае, Болгария в 2008 году остается страной весьма привлекательной для инвесторов, которые не забывают и о том, что введение евро может дать еще один импульс ценам на болгарские квадратные метры.

Вопреки прогнозам аналитиков о спокойном и умеренном росте цен на недвижимость, прошлый год был бурным и напомнил своей активностью состояние рынка недвижимости в 2004–2005 годах. По статистике в Болгарии за 2007 год цены на недвижимость повысились в среднем на 18%. Средняя цена квадратного метра жилья в Болгарии на базе реальных сделок достигла отметки в 737 евро.

Сейчас в Болгарии идет строительство, которого не было со времен социализма. Порядка 2 млн. кв.м. находятся в процессе строительства в стране. Самый большой процент – строительство на курортах (морских и высокогорных), меньший обращен к маленьким городкам. Перспективными районами для инвестирования являются:

1. Побережье. Наибольшей популярностью среди иностранных инвесторов, безусловно, пользуется побережье – курорты Солнечный берег, Золотые пески.
2. Горные районы. Наибольшим спросом пользуются горнолыжные курорты в южной части Болгарии – в горах Родопы и Рила. Курорты Пампорово, Боровец, Банско обладают прекрасной туристической инфраструктурой по всем европейским стандартам. Город Банско за 2 года стал одним из наиболее известных зимних курортов.
3. Бальнеологические районы. Все большее внимание иностранных инвесторов акцентируется на районы с минеральными источниками. В Болгарии 800 минеральных источников, большинство из которых еще неразработанны. Цены в этих районах еще низкие в отличие от районов с оформленной инфраструктурой.

Итак, подведем итоги, почему мы советуем Вам инвестировать в болгарскую недвижимость. Болгария – это:

• один из пяти самых перспективных рынков недвижимости – ожидаемый рост доходности превышает 20% годовых, при этом некоторые инвестиционные фонды достигают показателей свыше 40-50%;
• красивая страна с отличной экологией; прекрасные черноморские, горнолыжные и бальнеологические курорты;
• доступные цены на недвижимость;
• динамичный рынок недвижимости;
• стабильно развивающаяся рыночная экономика;
• лояльные условия для бизнеса;
• безопасное вложение капитала;
• родственный язык и понятная письменность;
• прекрасный климат.

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ

Болгарское законодательство разрешает приобретение иностранными физическими лицами недвижимого имущества на своей территории, но с некоторыми ограничениями. Процедура покупки зависит от вида недвижимости.

Покупка квартир. Покупать квартиру в собственность могут иностранные юридические и физические лица без всяких ограничений. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "попадающая" под квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв.м. и является условным понятием.

Покупка дома или земельного участка. При покупке виллы/дачи следует учитывать, что земля не продается иностранным физическим лицам, но сдается в долгосрочную аренду. Для того, что бы купить землю в собственность необходимо зарегистрировать фирму. При покупке виллы ничего не помешает Вам оформить долгосрочную аренду, срок которой неограничен. Минимальный срок – 4 года, максимальный – не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями, которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.

Покупка недвижимости обычно происходит в несколько этапов:

1. После выбора объекта как правило требуется внести залог в размере 5–10% от стоимости дома на вторичном рынке или 1000–1500 евро за объект первичного рынка, этот объект изымается из продаж и закрепляется за клиентом.
2. Заключается предварительный договор, который не требует нотариального заверения. В нем указывается, какая именно недвижимость резервируется за покупателем, и оговаривается индивидуальная схема оплаты (сроки и размеры взносов).
3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость. Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается в присутствии покупателя и продавца у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа обеими сторонами и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в соответствующую службу по Вписываниям (регистр). Служба по Вписываниям вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом нотариальном акте.

Для оформления недвижимости покупатель-иностранец должен предоставить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо – учредительные документы на фирму.

КРЕДИТ

Для нерезидентов в Болгарии существует возможность получения кредита для покупки недвижимости. Кредиты под залог приобретаемой недвижимости можно получить кредит на сумму от 60 до 70% от ее рыночной стоимости на срок до 20 лет под 7–9% годовых.

Для получения кредита подаются такие документы:

1. копия паспорта
2. договор с работодателем
3. справка с места работы о доходах и срок действия трудового договора, по образцу банка
4. налоговая декларация за последний период
5. справка из обслуживающего банка, за последние 6/12 месяцев
6. документы, доказывающие собственность на недвижимость, предмет обеспечения

Дополнительно также будут расходы по открытию кредита – 1-1,5% от суммы кредита, и обслуживанию кредита – около 100 евро в год.

НАЛОГИ

При покупке недвижимости, исходя из продажной цены, определяется размер госпошлины на сделку, налог и нотариальные сборы. В общей сложности они составляют около 4% от стоимости, указанной в нотариальном акте.

1. Налог на недвижимое имущество.
Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня покупки недвижимости или завершения строительства (получение Удостоверения на право пользования зданием), обязаны задекларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность. Налогооблагаемой базой для определения налога на недвижимость для фирм и частных лиц, является налоговая цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет около 0,15%. Налог на недвижимость вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября.

2. Сборы за бытовые отходы.
Сборы устанавливается муниципальными органами. На жилые здания – по налоговой стоимости. На нежилые здания – в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. Сбор вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество. Размер сбора одинаковый как для физических, так и юридических лиц.

КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

• Плата за электричество в Болгарии составляет 0,07 евро за кВтч.
• Расход воды обойдется собственнику в 0,77 евро за кубометр.
• Абонентская плата за стационарный телефон насчитывает около 5 евро в месяц, а за его установку Вам придется выплатить 100 евро.
• Ежегодная оплата за содержание дома составляет 6,5-11 евро за кв.м., зависит от площади недвижимости.