КОНСУЛЬТАЦИЯ 29.02.2008. Покупка недвижимости за границей: требования законодательства Украины
Механизм приобретения недвижимости гражданами Украины за границей вполне определен и используется на практике, однако стоит обратить внимание на некоторые сложности в вопросах легальности доходов лица, намеревающегося совершить подобные инвестиции.
Для покупки недвижимости за рубежом, как и на осуществление любой другой иностранной инвестиции, необходимо получение лицензии Нацбанка Украины. Порядок ее получения определен Инструкцией НБУ "О порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за рубеж", утвержденной Постановлением НБУ N 122 от 16.03.99. Для того чтобы оформить такую лицензию, нужно подать заявление в областное управление Национального банка вместе с нотариально заверенными копиями контрактов о покупке недвижимости и другими документами. Максимальный срок прохождения всех необходимых инстанций - территориального подразделения по борьбе с организованной преступностью МВД и департамента валютного контроля НБУ - составит 40 дней.
Обращаем внимание на необходимость прохождения собеседования с территориальным подразделением по борьбе с организованной преступностью МВД. Основным фактором, на основании которого принимается решение, является идентификация источника доходов резидента. Лучше всего, доказать, что деньги получены в наследство, по договору дарения или, например, от продажи недвижимости в Украине. Отказы в выдаче лицензии встречаются, но достаточно редко, если клиент выбрал легальное инвестирование.
При положительном решении НБУ обязан выдать лицензию в четырех экземплярах с подписью главы НБУ или его заместителя. Один из экземпляров остается у покупателя, второй будет передан в территориальное управление Национального банка, третий - банку, который будет осуществлять транзакцию с украинской стороны, четвертый остается в департаменте валютного контроля.
Как получить ипотечный кредит в зарубежном банке
Порядок урегулирован "Положением о порядке получения резидентами кредитов, займов в иностранной валюте...", утвержденным Постановлением Правления НБУ от 17.06.2004 N 270.
Получить заем в зарубежном банке можно как самостоятельно, так и с помощью посредника.
Для этого нужно иметь начальный взнос на покупку в размере не менее 20-30% стоимости недвижимости, загранпаспорт, справку о доходах и о недвижимости в Украине.
Для получения кредита необходимо предоставить копию загранпаспорта и справку о платежеспособности с места работы. Чтобы не вызывать вопросов у банка, стоит указать ежемесячный доход от $2000 до $3000. Обычно банкиры требуют, чтобы сумма ежемесячных выплат по кредиту не превышала 30% зарплаты заемщика, то есть требования к величине доходов могут быть и гораздо выше указанных $2000-3000.
И в Испании, и на Кипре есть возможность взять кредит по плавающей процентной ставке 2,5% + Libor - это процентная ставка, по которой дают в долг банки друг другу в Лондоне, и она изменяется в зависимости от ситуации на рынке, что в условиях развитой рыночной экономики может быть достаточно выгодно.
Взять кредит под покупку недвижимости украинцы могут и в других странах Европы. Правда, там отношение к нерезидентам строгое. Заемщику нужно будет предоставить банку информацию о происхождении денег, то есть наличии легальных источников дохода. При этом источники доходов в Украине во внимание приниматься не будут, так как у банка нет возможности проверить их достоверность. Очень приветствуется наличие трудового контракта и регулярной заработной платы в стране, где приобретается недвижимость, либо гарантия другого банка, которая дается при наличии крупного депозита клиента.
Достаточно распространены схемы минимизации расходов. В ряде стран существует возможность уменьшить налог на недвижимость, который нужно платить каждый год, если обременить ее ипотекой. Например, распространена схема, когда покупатель депонирует в люксембургском или швейцарском банке (они более сговорчивы) сумму, эквивалентную цене приобретаемой недвижимости. Затем он берет у банкиров кредит, под залог своих же средств, на покупку виллы. С такой собственности налог не взимается, пока кредит не погашен. Естественно, экономический смысл описанная схема имеет только тогда, когда разница между кредитной и депозитной ставками меньше налога на недвижимость.
Есть еще вариант leaseback - это инвестиционное соглашение, по которому владелец только что приобретенного жилья вместе с подписанием купчей сразу же сдает его в аренду компании-застройщику на длительный срок. Контракт предусматривает возможность для владельца жить 2-6 недель в году в своем жилье. После окончания срока соглашения недвижимость переходит в полное пользование владельца, который получает несколько выгод. Во-первых, сумма сделки по покупке недвижимости уменьшается на сумму НДС, например, 19,6% для Франции. Во-вторых, договор предусматривает гарантированный доход в виде ренты - обычно 6% стоимости жилья в год. Схема имеет ограничения - ее используют только с новым жильем и на территориях, где неизбежен рост цен. Наиболее распространена во Франции (Париж, Нормандия, Ницца, Альпы).
При оформлении кредита в зарубежном банке придется также оформить регистрационное свидетельство. Оформляется оно в течение 7 дней, а заплатить за его оформление нужно всего 60 грн. Для получения свидетельства, если покупатель находится на территории Украины, необходимо выбрать украинский банк, который будет обслуживать операцию, а именно переводить начальный взнос по кредиту, и предоставить копию кредитного договора с банком-нерезидентом.
В целом оформление документов на получение кредита и покупку объекта за рубежом занимает 2-3 месяца.
Подготовлено адвокатом Людмилой Плагун
Адвокатское бюро "Цицкишвили, Кутах и партнеры"
|