Особенности недвижимости

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ФРАНЦИИ

Недвижимость во Франции пользуется постоянным спросом, и цены на нее растут. Особенно это актуально для таких районов, как Лазурный Берег, Канны, Ницца, недвижимость в которых является признаком благосостояния ее владельцев. Именно поэтому на рынке спрос опережает предложение.

Недвижимость во Франции имеет потенциал по росту цен (7-10% годовых), при этом свободной земли для застройки относительно мало. Таким образом, грамотные вложения в недвижимость могут только увеличиться, причем довольно быстро.

Учитывая общий интерес инвесторов, географическое положение и историческое наследие, можно сказать, что французский рынок недвижимости не подвержен моде и имеет стабильную ликвидность. Он защищен от спекулятивности. Например, лишь 25% общих закупок недвижимости во Франции имеют инвестиционную цель.

Объекты недвижимости застрахованы от рисков природных катаклизмов, вероятность которых мала (в отличие от тропических зон, подверженных циклонам). Гражданское право, к которому относится большинство операций с недвижимостью, дает гарантии собственнику. В результате постоянной индексации квартплаты автоматически растет стоимость жилья (около 2% в год).

Особенно просто покупать квартиры в новостройках, так как французские законы очень сильно защищают собственника, заставляя банки страховать риск разорения застройщика.

В результате дефицита на рынке определенных объектов недвижимости, возникает большой спрос, в результате чего можно при определенных условиях сдавать жилье на длительный срок (от трех до девяти лет) с усиленными гарантиями. При этом генерируемый доход попадает под льготное налогообложение и позволяет иметь хорошие официальные доходы.

При желании приобрести недвижимость во Франции, для начала необходимо четко представлять для каких нужд будет использоваться жилье: для семейного отдыха или для финансового вложения и последующей сдачи в аренду. Также Вы должны определиться с минимальной жилой площадью, количеством комнат, наличием балкона, террасы или сада, удаленностью от коммерческих объектов и т.д.

Не менее важно понимать общий бюджет для покупки недвижимости. Нужно принять во внимание, что услуги нотариуса составят 7-8% от стоимости жилья в случае оформления кредита и 5-6% в случае внесения всей суммы.

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ

1. Открытие расчетного счета во французском банке. Во Франции все расчеты по недвижимости производятся путем перевода денежных средств с французского банковского счета на расчетный счет нотариуса, оформляющего сделку.
2. После того, как среди всех предложений Вы нашли жилье удовлетворяющее всем Вашим запросам, Вы можете попробовать снизить цену, предложив специальным письмом (OFFRE D'ACHAT- «Предложение покупки») свою цену. Как только будет достигнута цена, устраивающая обе стороны, у нотариуса подписывается Договор-гарантия продажи. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу, а покупатель выписывает чек на гарантию покупки (от 5 до 10% от стоимости). Эта сумма будет помещена на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы. После данного этапа хозяин больше не может отказаться от продажи, а у вас есть 7 дней для отказа. После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого нотариусом должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки и позаботиться о полном переводе оставшейся суммы в распоряжение нотариуса до момента заключения Акта купли-продажи.
3. Поиск и получение кредита (в случае необходимости). Если Вы не резидент Франции банк Вам предложит кредит в том случае, если у вас есть средства 50% от стоимости покупки (нужно предоставить банковскую выписку о наличии средств). Максимальная месячная выплата не должна превышать треть регулярного дохода.
4. Оформление Акта продажи (Acte de Vente). Подписание акта покупки проходит у нотариуса, которому Вы оплачиваете 7-8% от стоимости недвижимости (80% от этой суммы - государственный налог на сделку и 20% - за услуги нотариуса). После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю. После заверения акта продажи нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость (0,15% от стоимости жилья в год, что дает право на покрытие ущерба в случае воровства или повреждения жилья от стихий).

КРЕДИТ

Основное условие выдачи кредита - это платежеспособность клиента. Ее Вы должны продемонстрировать справкой с работы, выпиской из бухгалтерии Вашей компании с информацией о зарплате, налоговой декларацией, контрактом на аренду вашей собственности в Украине, если есть такая собственность в аренде, и т.п. Чем больше Вы предоставите информации, тем лучше. Наличие собственности в Украине также может играть положительную роль.

Документы необходимо перевести на французский язык и заверить у нотариуса. Все эти документы + размер первоначального взноса, который вы будете платить (чем больше, тем лучше) и будет влиять на решение банка о выдаче ипотеки, величину процентной ставки и сроков кредитования. Так что есть смысл хорошо подготовиться. Без предоставления подтверждения Вашей платежеспособности банк не выдаст Вам кредит.

Максимальный размер кредита для иностранцев (граждан Украины) может доходить до 70% от стоимости недвижимости. Иными словами, как минимум, Вы должны располагать 40% от стоимости предполагаемой покупки и средствами для оплаты у нотариуса 8% (в случае максимальной ставки) налога на покупку недвижимости. И, конечно же, Ваш документально подтвержденный доход должен позволять выплачивать кредит и проценты по кредиту.

Документы, необходимые для получения ссуды на покупку недвижимости во Франции.

1. Копия паспорта
2. Копия свидетельства о браке/разводе (если таковые имеются)
3. Налоговая декларация за последние два года, или договор с места работы, или бюллетени заработной платы, или справка работодателя (бухгалтерии) с указанием срока рабочей деятельности, занимаемой должности и зарплаты
4. Распечатка банковского счета за три месяца, показывающую входящую зарплату и выплату существующих кредитов, если такие существуют
5. Копии всех сберегательных счетов для подтверждения личного взноса
6. Если существует - свидетельство о владении собственностью или договор об аренде

Все документы первоначально могут быть переданы по факсу на русском языке для получения первичного одобрения банка. Первичный ответ будет получен в течение недели. Для фактического получения ссуды на покупку недвижимости во Франции все документы должны быть представлены в оригинале и переведены во Франции официальным переводчиком.

НАЛОГИ

Ежегодно налоги как и для всех - taxe de foncier (налог на недвижимость) и taxe d'habitation (налог на проживание). Размеры зависят от величины жилья и классификации города (деревни). Если это квартира, то нужно раз в три месяца платить charges (сборы) на содержание здания и прилегающей территории, размер которых зависят от самой недвижимости.