Особливості нерухомості

ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ БОЛГАРІЇ

На сьогодні Болгарія - одна з привабливих країн для придбання нерухомості, де одні регіони поки що недооцінені, а інші - активно розвиваються. До того ж не варто забувати, що Болгарія ще не вступила в євро зону, і ціни в країні поки що ще дуже низькі. В будь-якому випадку, Болгарія в 2008 році залишається привабливою країною для інвесторів, які не забувають про те, що введення євро може дати ще один імпульс цінам на болгарські квадратні метри.

Всупереч прогнозам аналітиків про спокійний і помірний ріст цін на нерухомість, минулий рік був бурхливим і нагадував своєю активністю стан ринку нерухомості в 2004-2005 роках. Згідно зі статистикою в Болгарії за 2007 рік ціни на нерухомість піднялись в середньому на 18%. Середня ціна за квадратний метр житла в Болгарії на базі реальних операцій досягла 737 євро.

Зараз в Болгарії йде будівництво, якого не було з часів соціалізму. Майже 2 млн. кв.м. знаходиться в процесі будівництва в країні. Найбільший процент - будівництво на курортах (морських і високогірних), менший - в маленьких містах. Перспективними районами для інвестування є:

1. Узбережжя. Найбільшою популярністю серед іноземних інвесторів, безумовно, користуються узбережжя - курорти Сонячний берег та Золоті піски.
2. Гірські райони. Найбільшим попитом користуються гірськолижні курорти в південній частині Болгарії - в горах Родопи і Ріла. Курорти Пампорово, Боровець, Банско володіють прекрасною туристичною інфраструктурою за всіма європейськими стандартами. Місто Банско за 2 роки стало одним з найбільш відомих зимових курортів.
3. Бальнеологічні райони. Все більшу увагу іноземні інвестори звертають на райони з мінеральними джерелами. В Болгарії 800 мінеральних джерел, більшість з яких ще нерозроблені. Ціни в таких районах ще дуже низькі на відміну від районів з оформленою інфраструктурою.

Отже, підведемо підсумки, чому ми рекомендуємо Вам інвестувати в болгарську нерухомість. Болгарія - це:

• з п'яти найперспективніших ринків нерухомості - очікуваний ріст дохідності перевищує 20% річних, при цьому деякі інвестиційні фонди досягають показників понад 40-50%;
• красива країна з відмінною екологією; прекрасні чорноморські, гірськолижні і бальнеологічні курорти;
• доступні ціни на нерухомість;
• динамічний ринок нерухомості;
• ринкова економіка, що стабільно розвивається;
• лояльні умови для бізнесу;
• безпечне вкладення капіталу;
• родинна мова і зрозуміла писемність;
• прекрасний клімат.

ПРОЦЕДУРА КУПІВЛІ

Болгарське законодавство дозволяє придбання іноземними фізичними особами нерухомого майна на своїй території, але з деякими обмеженнями. Процедура купівлі залежить від виду нерухомості.

Купівля квартири. Купити квартиру можуть іноземні юридичні і фізичні особи без всяких обмежень. Одночасно з квартирою оформляється і так звана ідеальна частка земельної ділянки, що знаходиться під будинком і "попадає" під квартиру. Звичайно вона складає від 0,3 до 5 кв.м. і є умовним поняттям.

Купівля будинку або земельної ділянки. При купівлі вілли/дачі варто враховувати, що земля не продається іноземним фізичним особам, але здається в довгострокову оренду. Для того, щоб купити землю у власність необхідно зареєструвати фірму. При купівлі вілли ніщо не буде заважати Вам оформити довгострокову оренду, строк якої необмежений. Мінімальний термін - 4 роки, максимальний - не встановлений. Іноземна фірма з болгарською участю, тобто де хоча б 1% капіталу належить громадянам або юридичним особам Болгарії, має право купувати землю і ліси. Таке ж право має і фірма, що зареєстрована в Болгарії, але засновниками якої є іноземні фізичні або юридичні особи. Згідно з усіма законодавчими нормами, вони не відрізняються від фірм, що засновані громадянами Болгарії.

Купівля нерухомості звичайно відбувається в кілька етапів:

1. Після вибору об'єкту, як правило, необхідно внести завдаток у розмірі 5-10% від вартості будинку на вторинному ринку або 1000-1500 євро за об'єкт первинного ринку, цей об'єкт знімається з продажу і закріплюється за клієнтом.
2. Укладається попередній договір, який не потребує нотаріального посвідчення. В ньому вказується, яка саме нерухомість резервується за покупцем, і обумовлюється індивідуальна схема оплати (строки і розміри внесків).
3. Оформлення нотаріального акту, який в Болгарії є правоустановлюючим документом на нерухомість. Нотаріальний акт про передачу власності і посвідчення права власності на нерухоме майно здійснюється в присутності покупця і продавця у нотаріуса, в районі дії якого розташований об'єкт. Після підписання документу обома сторонами і завірення їх підписів нотаріус передає нотаріальний акт у відповідну службу по Вписуванню (реєстр). Служба по Вписуванню вносить зміни обставин щодо об'єкту у державний реєстр нерухомого майна і робить відмітку про реєстрацію на самому нотаріальному акті.

Для оформлення нерухомості покупець-іноземець повинен надати закордонний паспорт, при купівлі на юридичну особу - засновницькі документи на фірму.

КРЕДИТ

Для нерезидентів у Болгарії існує можливість отримання кредиту для купівлі нерухомості. Кредити під заставу нерухомості, що купується, можна отримати кредит на суму від 60 до 70% від її ринкової вартості на строк до 20 років під 7-9% річних.

Для отримання кредиту подаються такі документи:

1. копія паспорту
2. договір з роботодавцем
3. довідка з місця роботи про доходи і строк дії трудового договору, за зразком банку
4. податкова декларація за останній період
5. довідка з банку за останні 6/12 місяців
6. документи, що засвідчують власність на нерухомість, що є предметом забезпечення

Додатково також виникнуть витрати на відкриття кредиту - 1-1,5% від суми кредиту, і обслуговування кредиту - приблизно 100 євро на рік.

ПОДАТКИ

При купівлі нерухомості, виходячи з ціни продажу, визначається розмір держмита по операції, податок і нотаріальні збори. В загальній вартості вони складають приблизно 4% від вартості, що вказана в нотаріальному акті.

1. Податок на нерухоме майно.
Власники майна в двомісячний термін з дня купівлі нерухомості або завершення будівництва (отримання Посвідчення на право користування майном), зобов'язані задекларувати його у податковій службі. В декларації подається детальний опис нерухомості: рік будівництва, будівельні матеріали, конструктивні особливості, площа, поверх. Податковою базою для визначення розміру податку на нерухомість для фірм і приватних осіб, є податкова ціна нерухомості, що визначається територіальною податковою службою. Ставка податку однакова для фізичних і юридичних осіб і складає приблизно 0,15%. Податок на нерухомість сплачується чотирма рівними частинами до 31 березня, 30 червня, 30 вересня і 30 листопада.

2. Збори за побутові відходи.
Збори встановлюються муніципальними органами. На житлові будинки - по податковій вартості. На нежитлові будівлі - в залежності від виду і кількості контейнерів для збору відходів. Збір вноситься одночасно з податком на нерухоме майно. Розмір збору однаковий як для фізичних, так і юридичних осіб.

КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ

• Плата за електроенергію в Болгарії становить 0,07 євро за кВтг.
• Витрати на воду становлять 0,77 євро за кубометр.
• Абонентська плата за стаціонарний телефон коштує приблизно 5 євро на місяць, а за його встановлення потрібно заплатити 100 євро.
• Щорічна оплата за утримання будинку складає 6,5-11 євро за кв.м., залежить від площі нерухомості.