Особливості нерухомості

ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ ФРАНЦІЇ

Нерухомість у Франції має постійний попит, і ціни на неї зростають. Особливо це актуально для таких районів, як Блакитний Берег, Канни, Ніцца, нерухомість в яких є ознакою добробуту її власників. Саме тому на ринку попит випереджає пропозицію.

Нерухомість у Франції має потенціал по зростанню цін (7-10% річних), при цьому вільної землі для забудови відносно мало. Таким чином, грамотні вкладення в нерухомість можуть лише збільшитися, причому досить швидко.

Враховуючи загальний інтерес інвесторів, географічне розташування і історичну спадщину, можна сказати, що французький ринок нерухомості не схильний до моди і має стабільну ліквідність. Він захищає від спекулятивності. Наприклад, лише 25% загальної купівлі нерухомості у Франції має інвестиційну мету.

Об'єкти нерухомості застраховані від ризиків природних катаклізмів, вірогідність яких є малою (на відміну від тропічних зон, що схильні до циклонів). Цивільне право, до якого відноситься більшість операцій з нерухомістю, дає гарантії власнику. В результаті постійної індексації квартплати автоматично зростає вартість житла (приблизно 2% на рік).

Особливо просто купувати квартири у новобудовах, так як французькі закони дуже сильно захищають власника, заставляючи банки страхувати ризик банкрутства забудовника.

В результаті дефіциту на ринку окремих об'єктів нерухомості, виникає великий попит, в результаті якого можна за певних умов здати житло довготерміново (від трьох до дев'яти років) з посиленими гарантіями. При цьому дохід, що генерується, потрапляє під пільгове оподаткування і дозволяє мати хороші офіційні доходи.

За бажання придбати нерухомість у Франції, спершу необхідно чітко представляти для яких потреб використовуватиметься житло: для родинного відпочинку або для фінансового вкладення і подальшої здачі в оренду. Також Ви повинні визначитися з мінімальною житловою площею, кількістю кімнат, наявністю балкона, тераси або саду, віддаленістю від комерційних об'єктів і т.д.і

Не менш важливо розуміти загальний бюджет для придбання нерухомості. Потрібно взяти до уваги, що послуги нотаріуса складуть 7-8% від вартості житла в разі оформлення кредиту і 5-6% в разі внесення всієї суми.

ПРОЦЕДУРА КУПІВЛІ

1. Відкриття розрахункового рахунку у французькому банку. У Франції всі розрахунки по нерухомості здійснюються шляхом переказу грошових коштів з французького банківського рахунку на розрахунковий рахунок нотаріуса, що оформляє операцію.
2. Після того, як серед всіх пропозицій Ви знайшли житло, що задовольняє всі Ваші потреби, Ви можете спробувати понизити ціну, запропонувавши спеціальним листом (OFFRE D''ACHAT- «Пропозиція покупки») свою ціну. Як тільки буде досягнута ціна, що влаштовує обидві сторони, у нотаріуса підписується договір-гарантія продажу. На цьому етапі вибраний об'єкт нерухомості буде закріплений за покупцем, тобто буде знятий з реклами на продаж, а покупець виписує чек на гарантію покупки (від 5 до 10% від вартості). Ця сума буде поміщена на спеціальний банківський рахунок нотаріуса і збережеться до часу внесення суми, що залишилася. Після даного етапу власник більше не може відмовитися від продажу, а у вас є 7 днів для відмови. Після підписання вищезгаданого документу слідує період в 30-90 днів, протягом якого нотаріусом має бути вивчена нерухомість з метою виявлення юридичної чистоти операції і виявлення всіляких недоробок в нерухомості і їх усунення. У цей же період часу покупець повинен вирішити питання повного фінансування операції і поклопотатися про повне переведення суми, що залишилася, в розпорядження нотаріуса до моменту підписання Акту купівлі-продажу.
3. Пошук і отримання кредиту (у разі потреби). Якщо Ви не резидент Франції, банк Вам запропонує кредит у тому випадку, якщо у вас є засоби 50% від вартості покупки (потрібно надати банківську виписку про наявність засобів). Максимальна місячна виплата не повинна перевищувати третину регулярного доходу.
4. Оформлення Акту продажу (Acte de Vente). Підписання договору купівлі проходить у нотаріуса, якому Ви оплачуєте 7-8% від вартості нерухомості (80% від цієї суми - державний податок на операцію і 20% - за послуги нотаріуса). Після підписання Acte de Vente продавцем і покупцем Нотаріус завіряє акт продажу, а продавець передає ключі на нерухомість покупцеві. Після завірення акту продажу нотаріус протягом декількох днів реєструє нового власника нерухомості в спеціальному реєстраційному бюро. Новий власник в обов'язковому порядку повинен застрахувати свою нерухомість (0,15% від вартості житла на рік, що дає право на покриття збитку в разі крадіжки або пошкодження житла від стихій).

КРЕДИТ

Основна умова видачі кредиту - це платоспроможність клієнта. Її Ви повинні продемонструвати довідкою з роботи, випискою з бухгалтерії Вашої компанії з інформацією про зарплату, податковою декларацією, контрактом на оренду вашої власності в Україні, якщо є така власність в оренді, і т. ін. Чим більше Ви надасте інформації, тим краще. Наявність власності в Україні також може відіграти позитивну роль.

Документи необхідно перекласти на французьку мову і завірити у нотаріуса. Всі ці документи + розмір первинного внеску, який ви платитимете (чим більше, тим краще) і впливатиме на вирішення банку про видачу іпотеки, величину процентної ставки і термінів кредитування. Отже є сенс добре підготуватися. Без надання підтвердження Вашої платоспроможності банк не видасть Вам кредит.

Максимальний розмір кредиту для іноземців (громадян України) може доходити до 70% від вартості нерухомості. Іншими словами, як мінімум, Ви повинні мати 40% від вартості передбачуваної покупки і коштами для оплати послуг у нотаріуса 8% (в разі максимальної ставки) податку на купівлю нерухомості. І, звичайно ж, Ваш документально підтверджений дохід повинен дозволяти виплачувати кредит і відсотки по ньому.

Документи, необхідні для отримання позики на купівлю нерухомості у Франції.

1. Копія паспорта 
2. Копія свідоцтва про одруження/розлучення (якщо такі є)
3. Податкова декларація за останні два роки, або договір з місця роботи, або бюлетені заробітної плати, або довідка роботодавця (бухгалтерії) з вказівкою терміну робочої діяльності, посади і зарплати
4. Роздрук банківського рахунку за три місяці, що показує вхідну зарплату і виплату існуючих кредитів, якщо такі існують
5. Копії всіх ощадних рахунків для підтвердження особистого внеску
6. Якщо існує - свідоцтво про володіння власністю або договір про оренду

Всі документи спочатку можуть бути передані факсом російською мовою для отримання первинного схвалення банку. Первинна відповідь буде отримана протягом тижня. Для фактичного отримання позики на купівлю нерухомості у Франції всі документи мають бути представлені в оригіналі і перекладені у Франції офіційним перекладачем.

ПОДАТКИ

Щорічні податки як і для всіх - taxe de foncier (податок на нерухомість) і taxe d''habitation (податок на проживання). Розміри залежать від величини житла і класифікації міста (села). Якщо це квартира, то потрібно раз на три місяці платити charges (збори) на утримання будівлі і прилеглої території, розмір яких залежить від самої нерухомості.